Жилищное Законодательство РФБольшинство жильцов многоквартирных домов не знают, какие обязанности у управляющей компании. Собственник каждой квартиры должен заключить с УК договор, в котором прописываются все услуги, порядок и условия их оказания. Отсутствие контроля работы организаций со стороны жильцов часто приводит к безнаказанной и противоправной деятельности со стороны УК.

Функции управляющих организаций

Жилищный кодекс, федеральное законодательство и отдельные законодательные акты накладывают на деятельность УК ряд задач, выполнение которых должно строго соблюдаться. Деятельность УК начинается с момента заключения договора управления — с этого момента фирма начинает по закону управлять домом в разрешенных рамках.

Правовое регулирование деятельности

Бесперебойная работа УК и своевременно выполняемые услуги должного качества — зачастую работа регулирующих органов, а не добрая воля фирмы. Далеко не все компании стараются в полной мере выполнять свои обязанности, а ведь согласно законодательству РФ, их немало.

Деятельность фирм регламентирована в следующих правовых документах:

  1. Внесен ряд изменений в Жилищный Кодекс РФЖилищный кодекс РФ, а именно его статьи 154−157, 161−165. Жилищный кодекс является основным документом, по которому работает УК. В указанных статьях разбираются основные правила работы фирмы, обязанности управляющей компании и ее ответственность.
  2. Федеральный закон № 210-ФЗ. ФЗ № 210-ФЗ был принят еще в 2004 году, и с тех пор устанавливает порядок начисления и изменения тарифов за ЖКХ-услуги УК при обслуживании многоквартирных домов.
  3. Статьи Гражданского кодекса ст. 209−217, 288−293, 683−688. Обязанности компаний, порядок функционирования, решение спорных вопросов и санкции.
  4. Постановление «О предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании», выпущенное правительством РФ.
  5. Постановления Госкомитета РФ о многоквартирном жилье, правила и нормы для жилищного фонда.

Указанных документов достаточно, чтобы в случае нарушения ответственная фирма получила существенные санкции. Естественно, если жильцы в курсе обязанностей обслуживающей их дом компании.

Что говорит жилищный кодекс

Жилищный кодекс содержит в себе все базовые моменты и нюансы, которыми должна руководствоваться УК в своей работе. В нем прописано, что жильцы многоквартирных домов должны заключать договора с организацией, занимающейся зданием и придомовой территорией.

Читайте также:  Виды правоустанавливающих документов на жилое помещение

Обязанности управляющей компании по Жилищному Кодексу

В ЖК перечислены основные обязанности управляющей компании многоквартирных домов:

  • Предоставлять коммунальные услуги, выполнять все задачи в сфере ЖКХ.
  • Содержать в чистоте и порядке дом и придомовое имущество, общее имущество дома, производить уборку и ремонт.
  • В точности выполнять возложенные на нее обязанности.

Дело в том, что абсолютно все функции УК в законе не прописаны. Конечный перечень обязанностей организации и условия предоставления услуг должны обсуждаться и утверждаться на общем собрании. Участвовать в нем могут жильцы (собственники) многоквартирного дома. Одновременно с этим, большинство функций УК одинаковы для всех и должны выполняться в соответствии с законодательством.

Содержание и уборка одного многоквартирного дома может выполняться одновременно несколькими компаниями. С каждой из этих фирм управляющая компания заключает договор. По этому договору сторонние фирмы оказывают необходимые услуги, по нему же заключаются необходимые акты приема выполненных работ. Если все выполнено как следует, фирмы-исполнитель получает выплаты согласно договору.

По закону, УК не может выполнять функции обслуживающих организаций. Одновременно быть обслуживающей организацией и УК нельзя.

Обслуживание придомовой территории

Обязанности по Жилищному Кодексу управляющей компанииВсе обязанности управляющей организации можно разделить на несколько групп, одной из которых является контроль за прилегающей территорией, принадлежащей дому. В обязанности УК по жилищному кодексу входит обслуживание только придомовой территории — земельной площади, юридически закрепленной за конкретным многоквартирным домом.

Все жильцы дома не только имеют право пользоваться придомовой территорией, но и обязаны платить за нее. По закону земля считается общей собственностью всех жильцов дома.

Требование содержать территорию относится непосредственно к УК и содержит несколько пунктов:

  • Своевременная уборка территории.
  • Вывоз бытовых отходов по расписанию.
  • Работы по озеленению территории.
  • Установка лавочек, мусорных контейнеров, мусорки.
  • Строительство детских площадок.

Считается, что все работы производятся только в согласовании с жильцами многоквартирного дома. Соответственно, контролировать работу управляющей организации также обязаны жильцы.

Предоставление коммунальных услуг

Главной задачей управляющих организаций остается контроль за своевременной подачей услуг ЖКХ в полном объеме. Все коммунальные услуги также должны оказываться исключительно на основании договора, заключение которого состоит из нескольких этапов.

  1. Сначала подается заявление в энергоснабжающую организацию с просьбой заключить договор.
  2. УК собирает все необходимые документы для оформления и заключает договор.
  3. После подписания документов услуги ЖКХ начинают оказываться согласно прописанным условиям.
Читайте также:  Пакет документов для нотариуса при вступлении в наследство

По сути, основной задачей УК в сфере ЖКУ остается контроль за качеством, полнотой и бесперебойностью оказания услуг. Если что-то не так, конфликты решаются путем составления специального протокола разногласий. Все функции УК должны регламентироваться, поэтому отвечать перед мкд и ЖЭУ фирма будет только в том случае, если проблема произошла действительно по ее вине.

Ремонт многоквартирного дома

В договоре присутствует пункт «Обязанности», в котором четко прописано, обязана ли управляющая компания выполнять те или иные действия по ремонту многоквартирного дома.

Все эти функции должны быть прописаны корректным юридическим языком. В противном случае имеется возможность годами иметь проблемы с качественным ремонтом, поскольку его необходимость в договоре не была прописана или прописана размыто.

Обязанности по Жилищному КодексуВсе ремонтные работы со стороны УК можно разделить на две категории:

  1. Текущие работы. Сюда входит все, что позволяет поддерживать дом в текущем состоянии и не допускать ухудшения ситуации в будущем.
  2. Работы, целенаправленно ведущиеся для улучшения каких-либо характеристик, функций или параметров дома.

Общее содержание работ в сфере ЖКХ:

  • Проверка поступления оплаты за коммунальные платежи — свет, водоснабжение, отопление, газ и другие.
  • Обеспечение безопасной эксплуатации дома для всех его жильцов.
  • Контроль своевременности и качества поставок услуг от сторонних организаций, которые уполномочены предоставлять эти услуги в соответствии с договором.
  • Организация ремонта и прочих работ.

В организацию ремонтных и иных работ входит полный комплекс мер, необходимых для проведения ремонта от начала и до конца. Это поиск подрядчиков, привлечение бригад исполнителей, подписание договоров и актов приема-передачи выполненных работ, оплата услуг исполнителей. Функции управляющей компании ЖКХ вынуждают фирмы делать все это и выполнять другие действия, которые необходимы для выполнения работ.

Читайте также:  Как законно разделить земельный участок, находящийся в собственности

Заключение договора с УК

При составлении и подписании договора с фирмой следует убедиться, что в нем прописаны наиболее важные моменты. Регулирование со стороны закона делает свое дело, однако неправильно составленный договор способен обернуться проблемами для всех жильцов многоквартирного дома.

Жилищный Кодекс РФ

Согласно статье 162 ЖК РФ, договор жильцов с фирмой носит срочный характер и не может составлять более пяти лет. В срок, указанный в договоре, компания обязана в полной мере предоставлять все прописанные услуги.

В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны следующие вещи:

  1. Жилищный кодекс РоссииПолный перечень предоставляемых коммунальных услуг.
  2. Указание на расположение, адрес многоквартирного дома.
  3. Первоначальный список работ и услуг, а также условия их изменения в дальнейшем.
  4. Определение порядка оплаты и размера платежей за услуги ЖКХ и самой УК.
  5. Указание срока заключения и срока действия договора.

Желательно, чтобы в договоре была дополнительно прописана ответственность УК. Прописанный на бумаге порядок контроля за деятельностью фирмы поможет избежать проблем в дальнейшем.

Ответственность за невыполнение функций

Если управляющая фирма не справляется со своими обязанностями или прямо их игнорирует, есть возможность обратиться за помощью сразу по нескольким адресам. Регулирующие органы проведут проверку деятельности УК и, в случае обнаружения проблем, будут приняты меры и применены штрафные санкции.

Куда обращаться с жалобой на УК:

  1. Изменения в Жилищном КодексеДля начала имеет смысл в письменном виде уведомить компанию о проблеме и попросить устранить неисправность в соответствии с договором.
  2. Если УК не идет на контакт и никакой обратной связи или действий после письма не было, можно лично записаться на прием к руководителю фирмы. На приеме можно будет изложить свои претензии и быть уверенным, что начальство компании их услышало.
  3. Если ничего не помогает, пишется заявление, по установленной форме, в жилищно-правовую инспекцию. В заявлении потребуются ссылки на нормативно-правовые акты, которые были нарушены.

Во всех случаях желательно иметь фотографии или другое доказательство противоправной деятельности УК. При обращении в жилищную инспекцию следует приложить подтверждения того факта, что обращение в управляющую организацию уже было.