Незавершённое строительствоОбъект незавершенного строительства — это по закону строение, которое не достроено и отнесено к недвижимости. Поэтому при определении, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, существует однозначный положительный ответ, подтверждающийся ч. 1 ст. 130 ГК РФ, где указано, что объекты, прочносвязанные с землей, перемещение которых без нанесения ущерба невозможно, являются недвижимыми вещами.

Определение объекта

Определение и понятие этого словосочетания имеет несколько версий.

Объект незавершенного строительстваИсходя из статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, такими объектами принято признавать следующие объекты капитально строительства: здания, сооружения и строения, возведение которых не закончено, за исключением временных строений, навесов, киосков и других построек такого вида.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, государственной регистрации и передаче в собственность подлежит как возводимое здание и сооружение, так и вновь создаваемое недвижимое имущество (в таком случае незавершенные строения попадают в категорию такого имущества и их можно приравнивать к объектам недвижимости).

Однако имущественный комплекс имеет новый взгляд на значение незавершенного строительства. И если рассматривать признание подобных строений в виде комплексного института, который включает в себя, кроме имущества, еще и вещи, а также права на их использование (к примеру, строительные материалы), в обход общепризнанного деления вещей на 2 категории — недвижимые и движимые, оно является не вполне обоснованным.

Руководитель практики по инвестициям и недвижимости Д. С. Некрестьянов на этот счет имеет свое мнение, согласно которому незавершенные строения — это объекты недвижимого имущества, не зависящие от степени готовности, принятия в эксплуатацию, при этом неважно, ведется ли их строительство, законсервировано, приостановлено или прекращено. Но и это мнение в некоторых случаях расходится, особенно в разрешении споров в судебном порядке.

Читайте также:  Где и как получить медицинское и гербовое свидетельства о смерти

Так как четкого определения этого термина в законе не закреплено, на основании сложившейся судебной практики можно закрепить следующий вывод:

  • Незаконченным объектом строительства считается здание, сооружение и строение на основании использования юридического термина, который применяется в характеристике строительного процесса и всех его этапов без учета особенностей конструкции и его функционального предназначения (ВАС РФ № 8985/08 от 09.09.2008).
  • К объектам НЗС (расшифровка «незавершенное строительство») относятся строения, сооружения и здания, которые на этапе строительства не могут использоваться по своему назначению из-за того, что не введены в эксплуатацию.

Согласно Пленуму, Верховного Суда РФ, в частности, постановления № 25 от 23 июня 2015 г. чтобы признать объект незавершенным необходимо утвердить наличие законченных работ по установке фундамента. Вместе с тем установить степень готовности вновь создаваемого имущества, что, с точки зрения судебной практики, не определено конкретными цифрами в процентном соотношении, в связи с чем объект может быть признан при любой степени готовности более 0%.

<iframe width=»560″ height=»315″ src=»https://www.youtube.com/embed/-ImBl4jBtYg» frameborder=»0″ allow=»autoplay; encrypted-media» allowfullscreen></iframe>

Признаки незавершенного строительства

На основании имеющейся информации, можно выделить главные признаки НЗС, которые нужно учитывать в определении:

  1. Прочную связь строящихся объектов с землей, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.
  2. Индивидуальная их определенность.
  3. Приостановленное, прекращенное или законсервированное строительство.
  4. Наличие подтверждений о невозможности эксплуатации объекта по назначению.

В соответствии с данными признаками незаконченные здания, сооружения или строения допускаются к категории незавершенных. Однако для официального их признания, кроме этого, важно соблюдать такие условия, как получение необходимых разрешений на проведение строительных работ, право владения земельным участком, соответствие всех нормативов и получение прав собственности после регистрации в государственных органах.

Оформление права собственности

Объект незавершенного строительства это по законуВторой пункт статьи 25 закона «О регистрации недвижимого имущества», определяет, что начало оформления права собственности заложено в первую очередь во времени проведения прежней регистрации объекта. Для смены права собственности и закрепления его за новым владельцем, необходимо предоставить в регистрационные органы документы, которые подтвердят право на владение участком и разрешение на строительные работы.

Читайте также:  Кто должен менять электросчетчики на лестничной клетке

Если речь идет о долевом строительстве обязательным условием для регистрации незавершенного строения необходимо включить в пакет документов копию договора строительного подряда.

Кроме этого, новому владельцу необходимо написать заявление и предоставить документы:

  • квитанцию или ее копию по уплате госпошлины;
  • утвержденный проект застройщика;
  • данные о стадии готовности строительного объекта;
  • документы, которые могут подтвердить отсутствие подрядных отношений и интересы третьих лиц;
  • иные документы, требуемые органами регистрации.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 40 закона «О регистрации недвижимости» регистрация права собственности на незавершенное строение и его постановка на кадастровый учет может одновременно осуществляться с государственным учетом и регистрацией прав на земельный участок, на котором оно возводится, если эти действия не выполнялись раньше.

После получения права собственности незавершенное строение может подлежать отчуждению, являться предметом договора купли-продажи, и соответственно снова подлежать переоформлению (письмо президиума ВАС РФ п. 7 № 21 от 13.11.1997).

Нюансы и исключения

Объект незавершенного строительства определениеПрежде чем заниматься строительством стоит учитывать не только условия, но и ограничения, установленные законом, к примеру, не начинать возведение здания вблизи водоохранной зоны, нарушая соответствующие нормативы или проводить самовольное строительство, так как можно столкнуться с такой проблемой, как отказ в регистрации самовольной постройки. Согласно ст. 222 ГК РФ подобное возведение строений с крупными нарушениями правил градостроения на земельных участках, не предназначенных для строительства, считаются самовольными постройками и государственной регистрации не подлежат.

Читайте также:  Документы для налогового вычета: возврат налогов за квартиру

Если подобные нарушения будут выявлены и официально отнесены к незавершенным строениям, то без исключения такая незавершенка в строительстве будет иметь статус самовольной постройки, на которую получить право собственности можно только через суд.

В судебной практике большинство самовольных строений признают незарегистрированными объектами недвижимости, и суд выносит решение о наложении штрафа и необходимости их регистрации в государственных органах. Решение суда в таком случае является разрешением на регистрацию, постановку на кадастровый учет, а также на получение права собственности на незавершенное самовольное строение.

Если застройщик захочет продать «недострой», то ему необходимо заключить письменный договор о продаже. Если это не будет выполнено, то впоследствии сделка будет признана недействительной.